아파트 분양계약의 특징
아파트 매매에 있어서 매매대금의 지급은 통상 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 이루어지며, 잔금의 완납과 동시에 아파트에 대한 소유권 이전절차를 진행하게 됩니다.
그러나, 신축 아파트에 대한 매매는 매매계약이 아닌 분양계약의 방식으로 이루어지고, 통상은 아파트가 완공되기 전에 미리 분양계약을 체결하는 이른바 ‘선(先)분양’ 방식의 분양계약이 대부분입니다.
아직 지어지지 않은 아파트를 매매하는 이러한 아파트 분양계약의 법적인 성질에 대하여 대법원의 판례는 매매로서의 성질과 도급(용역)으로서의 성질을 함께 가지고 있는 혼합적 계약으로 보고 있습니다.
아파트를 사고판다는 점에서는 아파트의 매매이지만, 아직 지어지지 않은 아파트를 지어달라고 요구하고 그 대가를 받는다는 점에서는 아파트의 도급(용역)에 해당하기 때문입니다.
한편, 신축 아파트의 분양계약에 따른 소유권 이전절차는 일반적인 아파트 매매의 소유권 이전절차와 차이점이 있습니다.
일반적인 아파트 매매의 소유권 이전절차는 매수인이 잔금을 완납하는 것과 동시에 매도인으로부터 소유권 이전에 필요한 구비서류 일체를 인수하여 관할 등기소에 소유권 이전등기 신청을 하게 됩니다.
그러나, 신축 아파트의 분양계약에 따른 소유권 이전 절차는 수분양자가 잔금을 모두 완납한 즉시가 아니라 60일 이내에 하도록 되어 있습니다. 잔금 완납과 소유권 이전 절차가 동시에 이루어지지 않는 것입니다.
‘선분양’ 방식으로 신축 아파트를 분양받은 수분양자로서는 잔금을 완납하였음에도 법적인 소유권을 정식으로 이전받지 못하고, 분양자로부터 입주에 관한 권한(열쇠 수령 등)을 이전받는 정도로 만족해야 하며, 60일 이내에 분양자가 소유권 이전절차를 진행해주기를 기다릴 수 밖에 없는 입장이 됩니다.
'동별 사용검사' 또는 '임시 사용승인'에 의한 입주
한편, 입주시점에 사용검사가 완료되어 사용승인이 난 상태라면 신축 아파트에 대한 건축물대장이 만들어지고, 이를 근거로 분양자는 신축 아파트에 대한 소유권보존등기(소유권에 관한 최초 등기)를 하게 되며, 그 다음으로 잔금을 완납한 수분양자에 대한 소유권 이전절차를 진행하게 됩니다.
그런데, 입주시점에도 사용검사가 완료되지 않아 사용승인이 나지 않은 상태에서 ‘동별 사용검사’또는 ‘임시 사용승인’을 관할 관청으로부터 받아서 수분양자로부터 잔금을 납부받고 입주시키는 사례가 있습니다.
이러한 경우에는, ‘동별 사용검사’ 또는 ‘임시 사용승인’만으로는 통상적으로 건축물대장이 만들어지지 않기 때문에 그 다음단계인 신축 아파트에 대한 소유권보존등기도 이루어지지 않게 되며, 결과적으로 수분양자는 잔금 납부 후 60일 이내에 소유권 이전을 받지 못하게 됩니다.
이러한 문제점을 감안하여, ‘주택공급에 관한 규칙’ 제60조 제4항 4호는 다음과 같은 규정을 두고 있습니다.
주택공급에 관한 규칙
제60조 제4항 : 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 받을 수 있다.
4호. 잔금 : 사용검사일 이후. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 잔금의 구체적인 납부시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정한다.
가. 법 제49조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우
‘주택공급에 관한 규칙’ 제60조 제4항 4호에 따르면, 사용검사를 받지 않고서 ‘동별 사용검사’ 또는 ‘임시 사용승인’을 받아서 입주하는 경우에는 분양대금의 10%를 제외한 잔금을 납부하면 입주할 수 있으며, 이 10%는 추후에 사용검사가 완료되어 사용승인을 받은 이후에 납부하면 되는 것으로 규정하고 있습니다.
그럼에도 불구하고, 입주현장에서는 잔금을 전액 완납하는 수분양자에게만 입주를 허락하고 있는데, 입주시에 ‘10% 잔금 유보 규정’에 대한 이의가 없이 입주를 완료한 수분양자들은 10% 상당에 해당하는 돈을 분양자에게 미리 준 셈이고, 대출을 받아 잔금을 납부하였다면 10% 상당에 해당하는 돈에 대한 이자를 분양자를 위해 물어주고 있는 셈이 됩니다.
결론적으로, 사용검사를 받지 않아 아직 사용승인이 나지 않은 상태에서 ‘동별 사용검사’ 또는 ‘임시 사용승인’을 받아서 입주하는 수분양자가 분양대금의 10%에 해당하는 금액까지 합하여 잔금을 완납하였다면, ‘10% 잔금 유보 규정’ 위반을 이유로 분양자에 대하여 그 원상복구를 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
잔금 유보 규정 위반에 대한 원상복구
한편, 원상복구의 내용과 관련하여 다음과 같은 경우의 수를 나누어 볼 수 있습니다.
분양대금의 10%에 해당하는 돈을 반환해달라고 요구하는 것과 분양대금의 10%에 해당하는 돈에 대한 이자를 요구하는 것입니다.
엄밀히 따지면, 분양대금의 10%에 해당하는 돈은 돈이 더 간 것이기 때문에 그 돈 자체를 돌려달라고 하는 것이 맞으나, 어차피 사용검사가 완료되어 사용승인이 나면 수분양자가 다시 지급을 해주어야 한다는 점에서 돈 자체를 돌려달라고 할 필요성이 없는 경우가 대부분일 것입니다.
따라서, 분양자는 분양대금의 10%에 해당하는 돈을 미리 받음으로써 얻은 수익인 이자를 수분양자에게 반환하도록 하는 것이 맞습니다. 근거 규정은 민법 제748조이며 다음과 같습니다.
민법
제748조 제1항 : 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 전조의 책임이 있다.
제748조 제2항 : 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다.
민법 규정에서 ‘선의의 수익자’는 잘못된 것임을 알지 못하고서 이를 취득한 사람을 말하고, ‘악의의 수익자’는 잘못된 것임을 알면서도 이를 취득한 사람을 말합니다.
법률에 규정된 내용에 대하여는 “법이 있는지 알지 못했으니, 잘못이 없다”는 항변은 성립하지 않는 것이 원칙입니다. 따라서, 분양자는 언제나 ‘악의의 수익자’에 해당합니다.
민법 규정에서 ‘악의의 수익자’는 자신이 이득을 본 수익 뿐만 아니라 잘못된 취득으로 인하여 피해자에게 손해가 있으면 그 손해까지 별도로 배상하도록 하고 있습니다. 따라서, 수분양자가 잔금을 마련하는데 있어서 대출을 받은 경우에 그 이자가 분양자가 이익을 본 이자금액 보다 더 높다면 그 차액까지도 분양자가 배상하여야 합니다.
다만, 이러한 추가 배상은 민법 제393조의 이른바 ‘특별한 손해’로서 분양자가 수분양자의 잔금 대출을 알선하였다거나 대출에 직간접으로 관여하여 대출내용에 대하여 알고 있다고 판단되는 경우에 적용될 것인데, 현실적으로 분양자가 잔금대출에 관한 내용을 모르기는 매우 어려운 실정이라는 점에서 대부분의 사례에서 이러한 특별배상이 적용될 것으로 보입니다.
소송 전략
마지막으로 이러한 내용에 대한 소송적 측면입니다.
소송촉진등에 관한 특례법 제3조에 따라 소송이 제기되면 그 시점부터 지연이자는 연 12%의 고율이 됩니다.
따라서, 이러한 혜택을 받고자 한다면 분양자에 대하여 이자가 아닌 더 지급된 잔금 10% 상당액 자체의 반환을 요구하는 것이 더 이익이 된다고 생각할 여지도 있습니다.
그러나, 통상적으로 민사소송은 1심만 대략 1년 정도 소요되므로, 소송 과정에서 사용검사가 완료되어 사용승인이 나는 경우가 대부분일 것입니다.
그렇게 되면, 잔금 10%에 해당하는 돈에 대해서는 다시 지급시기가 된 것이기 때문에 잔금 10% 상당액 자체의 반환을 요구하는 부분은 패소하게 되고, 결국 이자 부분에 대한 지급요구만 남게 됩니다.
이때 처음부터 이자만을 청구하여 소송을 제기한 경우와 달리, 패소에 따른 소송비용 부담 등의 불이익을 받게 되고, 잔금 10% 상당액에 대한 소송제기 이후의 연 12% 이율도 다시 6%로 감액결정될 가능성이 높습니다.
이러한 측면에서, 이자 부분에 한하여 소송을 제기하는 것이 효율적이라고 생각됩니다.
상담전화 : 02-525-5238